来源：新浪|作者：卞文志
图：湖南怀化鹤城区黔锦园小区（黄古园村民安置区新瑞国际）
（记者/黄峰）湖南省怀化市鹤城区黄古园村民安置区（后项目名称改为新瑞国际、黔锦园）本来是一项重要的民生项目，现在却成了一个安置户、开发商、当地政府满盘皆输而个别人却摘桃子的经典案例。怀化铠沣房地产开发有限公司（以下简称铠沣地产，前身为怀化峻达房地产开发有限公司）投资1.5亿元建设的12.2万多平方米房屋（总工程量15.6万平方米，80%完工）因报建手续办不下来无法销售而烂尾。当地政府协调多个部门，组织或组建多个协调机构处理拆迁安置等矛盾，最终，铠沣地产建设的新瑞国际在建房屋被新进入的开发商黔锦置业卖掉，黔锦置业几乎白捡了9万多平米在建房屋。
与此同时，拆迁安置户等了近20年才拿到安置房；开发商投资一个多亿分文未得还被施工方、农民工堵门，落得个几近破产的地步；几百名材料商、农民工也陷入了水深火热之中。
联合建房 手续难产
怀化市鹤城区黄古园村民安置区（新瑞国际）位于怀化市湖天北路与公园路交汇处的东南角，其安置对象为紫东片区项目所涉及的盈口乡炉天冲村10组92户被拆迁多年尚未安置补偿的村民，安置区净用地面积44.68亩。怀化铠沣地产（前身为怀化峻达房地产开发有限公司）于2011年4月份与怀化市盈口乡卢天冲村黄古园村民小组签订《联合建房协议》，并支付因政府征地欠付的村民补偿款。
图：项目位置属于市府板块，距离市政府和生态公园都很近
2013年3月，被拆迁村民强烈要求鹤城区兑现拆迁安置的承诺，因报建手续办理难度大，鹤城区政府要求铠沣地产先动工。铠沣地产根据《怀化市城市建设项目建设规划设计条件》对该项目用地性质、建筑密度、绿地率等要求，在满足黄古园村民迫切需求的条件下开始了动工建设。
2013年4月，怀化市征收安置办公室向怀化市政府请示将紫东片区黄古园村民安置区用地调整为商住用地并简化办理程序，由规划部门先行按照商住用地性质审批规划方案（怀征安办[2013]5号文件《关于调整黄古园等3个村民安置区用地性质的请示》）。
2013年5月，时任怀化市副市长的杨亲鹏批示：“原则同意调整，尽快推进村民安置，请规划局大力支持”。
2013年9月9日，怀化市征收安置办公室向怀化市规划局作出怀征安办[2013]86号《关于对黄古园村民安置区进行规划方案评审的函》，在函件中，怀化市征收安置办公室明确：“该安置区土地已报批，但土地未挂牌，未办理出让手续，村民房屋被拆多年，多次到我办上访，要求落实安置，启动安置区建设，安置诉求非常迫切。该村民安置区规划方案设计已完成，现向贵局报审方案，请贵局受理该村民按照区规划方案、进行规划评审，确保安置区建设顺利推进，维护社会和谐稳定”。
由此可见，安置对被拆迁多年的村民已经是迫在眉睫。当时怀化市政府认可并需要社会资本快速推动村民安置房建设。
但是此后，项目审批却停了下来。铠沣地产董事长舒某说：“在当时环境下，鹤城区有60多个安置房项目都是采取先上车后买票的方式进行开发建设，本项目也不例外。开工后，我们为了办手续几乎跑断了腿。后来才知道，这块地被有关部门办了抵押，国土和住建等部门根本就不可能给办手续。政府一方面希望我们投资建设，帮助解决村民安置问题，另一方面又压着不给办手续，一直拖到2017年我们资金链断裂也没给办。”
上亿元的投资成果被“摘桃子”
在开发过程中，铠沣地产公司陆续投入1.5亿元资金，建设了12.2万多平方米的房屋（总工程15.6万平方米，80%完工），因报建手续一直批不下来，项目不能正常对外销售房屋，进而导致资金链断、项目停工。苦苦等待安置的拆迁户给当地带来了一定的维稳压力。之后，怀化市鹤城区政府通过招商引入江厚强继续投资。2019年4月，江厚强成立怀化黔锦置业有限公司（以下简称黔锦置业）并在鹤城区政府相关部门领导的帮助下完善手续。
图：黔锦园小区售楼部沙盘（黄古园村民安置区新瑞国际）
“黔锦置业在未与铠沣地产办理交接手续、未对已完工项目价值评估的情况下强行售卖房屋，获取了巨大利益。铠沣地产投资1.5亿建设的房屋被黔锦置业售卖，其获取巨大利益的同时，还引导材料供应商、工人向铠沣地产索要工程款、工人工资”，舒某说。铠沣地产面临破产，公司董事长舒某家被材料供应商、工人围堵，上百个家庭因此煎熬的同时，黄古园92户村民安置问题也十分紧迫。
为化解黄古园村民安置问题，2018年以来，怀化市鹤城区黄古园安置项目指挥部、鹤城区政法委、鹤城区处遗办等部门成立专班。但是，黔锦置业强行售卖房屋，售卖铠沣地产所建设的12.2万平米工程项目问题及工程款、工人工资拖欠问题却迟迟未能解决。
在本项目建设过程中，铠沣公司系项目的合法开发主体，虽然因报建手续不全导致停工，未能按协议兑现安置村民的约定，但是该公司累计投入资金超亿元，完成建筑面积约12.2万平方米是各方都承认的基本事实。铠沣公司认为其投资成果被黔锦置业“侵占”，向多个部门反映甚至报警，均未获妥善处理。
黔锦置业办公区与在该项目售楼部在一起，一位售楼小姐介绍：“房子基本销售完了，现在还有尾盘150多套房屋在售，公司领导基本不来……”
是添附关系还是不当得利成争议焦点
2024年4月，铠沣公司以不当得利为案由起诉黔锦置业。铠沣公司认为，黔锦置业公司销售铠沣公司建设的房屋，获取巨额收入，导致铠沣公司前期投入超亿元资金未获补偿，且背负巨额债务。黔锦置业公司销售的房屋直接源于铠沣公司的建设成果，双方未签订开发转让协议，未就补偿范围、金额达成合意，黔锦置业公司亦未通过司法或行政程序取得物权依据。
而黔锦置业公司则认为，92户黄古园拆迁安置户已经与铠沣公司解除联合建房协议。黔锦置业公司接手该项目，系与项目土地使用权人即92户黄古园拆迁安置户签订了合作建房协议，而非从铠沣公司获得项目。黔锦置业公司与92户黄古园拆迁安置户合作开发系在铠沣公司与92户黄古园拆迁安置户解除合作建房协议之后，合法合规，不符合不当得利法律构成要件，非不当得利法律关系。
一审法院裁定黔锦置业公司售卖12.2万平米的在建项目系添附关系取得，驳回了铠沣公司诉讼请求。
一位权威法律专家认为，一审生效判决认定双方系“添附补偿法律关系”，但根据《民法典》第322条，添附补偿需以“约定或公平原则”为前提。黔锦公司在未达成补偿合意的情况下，擅自将铠沣公司完成的案涉项目共计122232.8㎡登记在其名下进行销售谋取超额利益，已超出添附补偿范畴，构成权益侵害型不当得利。92户黄古园拆迁安置户无权转授地上附着的铠沣公司财物。按约定，92户黄古园拆迁安置户共涉及安置房总面积约32000平米，余下的9万平米建筑物黔锦公司岂能白得？
北京市盈科(海淀区)律师事务所律师朱某分析，不当得利的构成要件包括四个方面：一方取得利益；另一方受到损失；获益与受损之间存在因果关系；一方获益无法律根据。黔锦置业公司解释其售卖的房屋是通过与村委会签订的协议中实现的，并非直接从铠沣公司获得，但是其核心问题在于村委会的权益仅限于92户安置涉及到的3万多平米房屋，村委会和黔锦公司均没有权利单方面处置其余的大约9万平米在建房屋。
评估程序存在重大问题
根据《怀化市城区房地产领域停建项目合作开发招商公告》规定，黔锦置业公司应向铠沣地产公司递交相关资料并与铠沣地产公司签订相关协议后接手涉案项目的开发，且根据各方参与的会议纪要要求，要对案涉项目进行造价鉴定和开发成本鉴定。
据了解，铠丰公司与村民订立《联合建房协议》，村民作为提供土地使用权的一方,不投入资金,只分配固定房屋利益。项目烂尾系报建手续不全导致，村民组也未按《联合建房协议》第三条约定的义务履行，并非铠沣公司一方的责任。铠沣公司认为，“仅部分村民单方面向铠沣公司发出《解除合同通知》，并未与铠沣公司就地上建筑物处置达成一致。黔锦公司明知村民没有处置安置面积以外在建房屋权利，还将这部分房屋销售手续办在自己名下。此外，黔锦公司既未与铠沣公司订立协议又未按造价对开发成本鉴定或评估，就将铠沣公司的前期开发成果售卖，很明显这种处理是不当的”。
2019年5月，怀化黄古园安置项目指挥部要求黔锦置业公司委托怀化市自然资源规划设计测绘院对铠沣公司已完成案涉项目进行了测绘，测绘结果为铠沣公司完成的项目房屋共计122232.8㎡，各方对测绘成果无异议。
之后，黔锦公司单方委托锦鑫国际工程咨询有限公司对部分项目的建设工程造价进行评估。铠沣地产公司认为黔锦置业公司与锦鑫国际工程咨询有限公司存在利益关系，黔锦公司单方委托的锦鑫国际工程咨询有限公司出具的评估报告（总造价4503万元，单价369.1元/㎡）与2013年市场造价（790-1500元/㎡）严重不符，涉嫌数据造假，铠沣公司对此不予认可。
后来，怀化长源联合会计师事务所对同一项目依据财务凭证进行财务收支专项审计，铠沣公司对此也不予认可。铠沣公司认为，依据财务凭证进行审计的方式在建筑领域并不多见，因为建筑领域无票支出很多，这种评估审计无法呈现真实建设成本，未涵盖铠沣公司实际完成的工程量、对外欠款、没有发票的融资费用、劳务费等核心成本，无法作为公平补偿的依据。即便参考当时周边楼盘造价，怀化长源联合会计事务所审计结果与当时周边地产最低造价相比也相差至少一倍的数额。
铠沣公司强烈要求按工程量价值评估。铠沣公司负责人舒某表示：“我们多次反对单方面评估，主张共同委托第三方或通过摇号指定第三方按造价进行评估，但是怀化黄古园安置项目指挥部和黔锦公司都不同意。明摆了，他们就是要侵吞我们的建设成果。指挥长彭永杰等人未按程序抽签选定评估机构，在明知怀化黔锦置业有限公司与锦鑫国际工程咨询有限公司怀化分公司存在利益关系情况下，默许黔锦公司指定锦鑫国际工程咨询有限公司对项目评估，导致评估结果严重偏离实际，涉嫌渎职或利益输送。我们正在向有关部门反映要求对锦鑫公司涉嫌评估造假的行为启动调查；对指挥部相关人员涉嫌渎职、受贿问题进行调查。”
如果从公平角度处理问题，确定一个公平的评估方式并不困难。北京大学宪法与行政法研究中心副主任湛某认为，当地政府应接受怀化铠沣公司正当请求，由相关部门主导抽签，安排第三方专业机构对工程量价值进行评估鉴定。
项目背后的几百个家庭
在怀化市委、鹤城区委的重视下，政府成立了遗留问题办公室。在各方参与的多次协调中，怀化市黄古园安置项目指挥部在组织对铠沣公司开发建设项目进行评估和测绘。但是自村民安置问题解决后，该指挥部就开始反复推诿，对单方面和不全面、有明显问题的评估结果不做纠正。对此，怀化市处遗办一位负责同志告诉记者：“我们这个项目进行了多次协调，主要矛盾在村民安置方面。两年前，村民安置问题开始逐步解决，我们移交给鹤城区政法委、住建局处理以后就没再管黄古园安置项目的事，铠沣公司与黔锦置业之间的纠纷不归我们管。”
铠沣公司多次向黄古园安置项目指挥部请求共同委托第三方按造价进行评估均遭拒绝。记者在怀化市黄古园安置项目指挥部获悉，怀化市鹤城区政法委书记彭永杰任指挥长，政法委副书记戴云、鹤城区住建局副局长孙文任副指挥长。鹤城区政法委一位负责同志认为铠沣公司与黔锦置业之间的纠纷法院已经判决是添附关系，铠沣公司以不当得利为由起诉法院没有支持。至于评估方式是否合法、黔锦置业销售铠沣公司投资建设的房屋问题他不清楚，可以向鹤城区政法委张书记了解，找鹤城区处遗办了解也行。鹤城区处遗办一位负责人告诉记者，在黄古园安置项目中，他们主要工作是处理村民安置，黔锦置业销售铠沣公司投资建设的房屋属于法律纠纷，不在他们的工作范畴。
对于黔锦置业白捡铠沣公司9万平米在建房屋如何定性问题，一位法律专家表示：“本案不仅是民事权益纠纷，更关乎数百名农民工工资、供应商货款等社会稳定问题。铠沣公司9万平米在建房屋投资一个多亿，背后是几百个家庭的生计，黔锦公司岂能白捡？黔锦公司以‘合法形式’掩盖‘非法侵占’实质，严重违背公平诚信原则”。
记者将持续关注此事处理进展。
来源：https://c.m.163.com/news/a/KFSQRDPJ0556H65K.html
